Ci sembra utile
riassumere in un promemoria come questo i principali aspetti che devono essere presi in
considerazione da chi intende acquistare una casa.
E' un elenco utile a chi compra, ma anche a chi vende perchè gli consente di
prepararsi alle domande che potrebbero essergli fatte da un potenziale acquirente.
Dare e ottenere risposte chiare ed esaurienti è un buon modo per cominciare
un affare e costruire la fiducia necessaria per portarlo a buon fine.
Per ciascuno degli argomenti trattati sarà
possibile trovare un approfondimento negli articoli successivi. Non si può prevedere
tutto e comunque, quando si tratta di soldi, una dose di rischio bisogna metterla sempre
in conto. Non vogliamo spaventarvi inutilmente, ma su cose così importanti non si può
fare come lo struzzo pensando di evitare i problemi semplicemente nascondendoceli.
D'altra parte gli struzzi vivono all'aperto!
Le fonti dove
cercare l'occasione migliore:
- Le inserzioni dei privati pubblicate sui quotidiani o
giornali di settore
- Potete pubblicare voi un'inserzione descrivendo quello
che esattamente vi serve
- Le agenzie immobiliari (che pubblicano sempre moltissime
inserzioni)
- Le imprese di costruzione recandovi in ufficio o
direttamente nei cantieri
- I mediatori di affari
- La ricerca diretta nel quartiere che preferireste
(suonando a qualche campanello)
- I professionisti del settore (geometri, architetti,
ingegneri)
- Gli uffici tecnici del Comune
- La rete di amici o colleghi di lavoro, utilizzando il
passaparola
- Internet, utilizzando i servizi come il nostro
PORTOBELLO, per esempio.
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Le caratteristiche dell'immobile di cui tener conto:
Considerare le caratteristiche dell'immobile è doppiamente
importante se avete intenzione di acquistarlo per poi affittarlo e usarlo quindi come
investimento. Non dovete pensare solo alle vostre esigenze ma anche e soprattutto a quelle
del potenziale inquilino che ancora non conoscete.
- L'ubicazione (centro o periferia, quartiere nuovo o
degradato, ecc.)
- Le previsioni del piano regolatore (e se fosse prevista
un'autostrada proprio lì
vicino?)
- Le vie di accesso (ci sono buone strade o le vie sono
sempre intasate?)
- I servizi pubblici ( ci sono autobus? treni? come
andranno a scuola i vostri figli?)
- I negozi vicini (ci sono negozi per le prime necessità?
la farmacia? l'ipermercato?)
- Le fonti di rumore (ci sono fabbriche, teatri, stadi,
ferrovie o aeroporti nelle
vicinanze?)
- I vicini (condomini affollati oppure orti ben seminati?
Anche un parco fa rumore)
Nel condominio si possono tenere animali?
- A che piano è l'appartamento? C'è l'ascensore per
quando diventerete più anziani?
- La vetustà del fabbricato. Quando avrà bisogno della
prossima manutenzione?
- E' libero subito o è occupato? Garanzie per averlo
disponibile nei termini previsti
- Serietà del proprietario. E' proprio suo quello che
vende?
- Chi vende è un privato o una società? (Cambiano le
tasse sulla compravendita)
- Orientamento (se è tutto esposto a sud potrebbe essere
troppo caldo d'estate...)
- Prezzo, naturalmente, e modalità di pagamento.
- E' compreso il garage?
- Spese di condominio a carico dei proprietari. Quali sono
le aree comuni?
- Il regolamento di condominio. Meglio se esiste. Leggetelo
con attenzione prima
di comperare.
- Tasse future (ICI, Consorzi di bonifica, ecc.)
- Ci sono ipoteche? Fatevi aiutare dal notaio di fiducia
- Condoni in corso. Verificate che l'immobile non sia
totalmente o parzialmente
abusivo.
- Valore catastale . Determinante per l'ICI e le tasse
sulla compravendita.
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Dove ottenere le informazioni che vi servono:
- Sopralluogo diretto sul posto per vedere con i vostri
occhi
- Ufficio Tecnico Comunale settori: Edilizia Privata e
Urbanistica (piano regolatore)
- Il notaio di fiducia (ipoteche)
- L'ufficio del Catasto del Comune dov'è ubicato
l'immobile
- Il commercialista di fiducia. Che potrà eseguire
indagini sulla serietà del venditore.
- La cancelleria del tribunale
- Il professionista di fiducia (Geometra, Architetto,
Ingegnere)
- L'amministratore condominiale attualmente in carica ( e
il suo predecessore)
- I vicini
- Il commissariato di Polizia o la stazione dei carabinieri
di zona
- Le banche (anche se le banche sono soggetti
interessati nella questione. Se
il venditore è un soggetto a rischio di fallimento potrebbero avere interesse a
non dirvi nulla per cercare di tenerlo in vita e salvare i loro crediti. E poi c'è
sempre
la legge sulla privacy).
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Cose si cui tener conto nella
definizione del contratto:
- Chi vende è davvero il proprietario? Verificate gli atti
di proprietà.
- La caparra. Una volta versata, anche se siete
disposti a perderla, il venditore può
obbligarvi a comprare ugualmente. D'altra parte anche lui, una volta incassata, non
può rifiutarsi di vendere.
- Concordate esattamente con date certe le
modalità di pagamento.
- Concordate preventivamente gli interessi di mora
in caso di ritardo nei pagamenti
- Se pagate in contanti esigere una esplicita ricevuta
- Se pagate con assegni compilateli in ogni loro parte.
Assegni posdatati sono
illegali e comunque possono essere presentati all'incasso in qualsiasi momento.
Se siete il venditore meglio ottenere assegni circolari. Nella ricevuta inserite
sempre la clausola: SBF (salvo buon fine)
- Intestate gli assegni all'effettivo beneficiario ( cioè
a chi vende)
- Chiarire bene i tempi di consegna. Prevedere una penale
significativa ( ad esempio
100.000 lire al giorno) in caso di ritardo.
- Indicare bene l'immobile di cui si parla, con i garage e
le pertinenze che gli
competono. Indicate anche le parti comuni o fate riferimento al regolamento di
condominio.
- Registrate il contratto preliminare. Se chi vende ha
venduto lo stesso
appartamento a più persone (incassando acconti da tutti) chi ha registrato per
primo il preliminare diventerà più facilmente il proprietario. Gli altri
dovranno lottare
per riavere i loro soldi.
- Se avete dubbi fate leggere il contratto a un avvocato o
altro professionista per
avere un parere. Chiedete la fattura al professionista con la descrizione esatta
della consulenza fornita.
- Sappiate che, quando consegnate acconti importanti,
potete esigere delle
"polizze fideiussorie" in garanzia, emesse da una Assicurazione o da un
Istituto
bancario. Se il venditore scappa con i soldi la banca o l'assicurazione vi
rifonderà il danno. Hanno un costo, ma nel mondo degli appalti pubblici, per
esempio, sono molto utilizzate.
- Se accenderete un mutuo con una banca per pagare
l'immobile, verificate bene le
spese accessorie (assicurazioni, rate di prefinanziamento, tasso di interesse fisso
o variabile; oneri in caso di rimborso anticipato; interessi di mora in caso di
ritardo; oneri per la cancellazione finale dal registro delle ipoteche...)
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